大家好，相信到目前为止很多朋友对于低能级城市和低能级到高能级叫什么不太懂，不知道是什么意思？那么今天就由我来为大家分享低能级城市相关的知识点，文章篇幅可能较长，大家耐心阅读，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

1房地产行业有一句俗语是：高铁一通，人去楼空，为什么呢？

这句话说的是一些经济较为落后的中小城市。

记不清楚是小学历史还是初中历史书里有这么一句话：“帝国主义控制的铁路修到哪里，他们侵略的魔爪就伸到哪里”。这句话尽管带有强烈的意识形态色彩和时代的烙印，但是铁路之于人类社会和经济发展的巨大影响由此可见一斑。

到了现代，城市和城市之间的差别很大，而很多低能级的城市比如一些经济落后的小县城，因为就业机会少，高收入岗位少，这里的人们总有走出去，走向更高能级城市、走向大城市、走向特大城市的原始冲动，而在过去，如果交通不够方便，那么毫无疑问，人们的这种冲动多少会受到环境的束缚和压制，但是高铁一旦通凳枯了，情况就不一样了，人们走向大城市更方便了，所以小城市的人口资源就会加速被抽离，人们形象地用“虹吸现象”来形容这种小城市和大城市之间的人口流动，而高铁和铁轨其实就是这个虹吸的管路了。

据统计，京沪高铁一线和沪汉蓉建成后，沿线城市发生非常大的变化：

数据表明，36个高铁节点三线城市26个出现人口流失，最多的湖北荆州市人口下降24万，占总人口约4%。人口流失城市绝大部分是那种经济落后，人口众多的农业县、农业市。只有两种城市避免了这种尴尬的出现，要么自己有自己的独立产业体系，可以吸纳就业，比如徐州。要么处于超大城市周边，充当睡城，比如廊坊。也就是说，在高铁通车后，我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而，因为高铁的出现，沿线的三四线低能级城市人口加速外流。曾经滞留和阻隔他们的是空间，但有了高铁之后，他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。人口流失，同时伴随着财富的流失。所有通高铁的三四线城***都希望，高铁的开通能够让高能级城市的投资流向自己，以拉动自己的经济。然而，真实的结果是——在高铁通车后，几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增团散速都能跑赢全省大盘。但是通车之后，反而低于平均数，跑输了全省大盘。

而在房地产领域，有一句话非常有名，说一个城市的房价，长期看人口，中期看土地，短期看金融。而高铁让一些产业落后的城市人口加速外流，自然房价就失去了上涨的动力和支撑枣或洞。还有一个重要的原因就是，高铁未通的地方，都往高铁通了的地方跑，所以那些高铁未通的地方，必然人去楼空。

2继续松绑！放松限贷限售，多地购房支持政策出台

近日，多地继续出台购房支持政策。

4月15日，宜昌市发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知空扮》，内容涉及放松限贷、取消限售、发放购房首付款补贴券等9条措施。

同日，荆门发布《关于调整优化住房公积金缴存使用政策的通知》，取消了多项公积金贷款限制政策，还提高了人才贷款额度。

接受券商中国记者采访的业内人士认为，宜昌、荆门的政策都脱离不开这类低能级城市的常规政策范畴，***限制对于低能级城市，只要没有突破***差别化住房信贷政策的底线，在当地***自己的范畴之内去调整，问题都不大。但是因为这些城市库存量都非常大，这些政策对当地楼市作用有限。

此外，近日，郑州还提出对博士后给予最高30万元的安家补助；东莞对“三限房”运营管理征求意见。

宜昌放松限贷、取消限售

4月15日，券商中国记者从宜昌***官微“宜昌发布”了解到，宜昌市发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，内容涉及放松限贷、取消限售等9条措施。

新政提出，首套房贷款首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。同时，当地住房公积金贷款在执行“认房认贷”标准时，只认定住房公积金贷款记录。

这意味着宜昌限贷政策放松。

新政还明确，新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。

这意味着宜昌取消了新房2年限售政策。

此外，新政还提出，在宜昌首次就业（含返乡创业）两年内的博士、硕士、本 （专）科毕业生，在宜昌城区购买人才房，对符合条件的分别一次性发放10万元、6万元、5万元购房首付款补贴券。

荆门优化公积金贷款政策

4月14日，荆门住房公积金中心官微发布的《关于调整优化住房公积金缴存使用政策的通知》提出，取消购（建）房提取限制，取消“取贷二选一”限制，取消异地职工贷款办理限制；同时，提高人才贷款额度。荆门该政策自4月20日起执行。

1、取消购（建）房提取限制。

职工及配偶新购（建）自住住房一年内，可申请提取一次本人及配偶名下的住房公积金，合计提取额度不超过购（建）房总金额，提取后个人住房公积金账户余额最低只须留存100元。

2、取消“取贷二选一”限制。

职工新购（建）自住住房提取住房公积金后，仍可申请办理住房公积金个人贷款，提取金额加贷款金额不超过购（建）房总金额。

3、取消异地职工贷款办理限制。

异地缴存职工在本市购房的，可向我中心申请住房公积金个人贷款，享受与本市缴存职工同等贷款额度和年限政策。

4、提高人才贷款额度。

在我市缴存住房公积金的 “楚才卡”A卡、B卡高层次人才，缴存住房公积金次月起即可申办住房公积金个人贷款，在我市购买首套自住住房时贷款上限分别按现行最高贷款额度的3倍、2倍执行。

多地购房支持政策继续出台

针对宜昌放松限贷、取消限售、人才购房补贴，荆门放松公积金贷款限制等政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，宜昌、荆门的政策都脱离不开这类低能级城市的常规政策范畴，包括首套、二套房降低首付比例，认房不认贷，公积金贷款松绑、人才购房补贴等等。

“我认为现在***对于低能级城市，只要没有突破***差别化住房信贷政策的底线，在***自己的范畴之内去调整，问题都不大。”李宇嘉对券商中国记者说，但是这些政策对当地楼市作用并不是很大，因为这类城市库存量都是非常大。返乡置业能够带来一定的需求，但整体来看，对楼市需求回升的力度并不是特别明显，后续还要看整个基本面的改善程度。

除了宜昌和荆门的松绑政策，近日，郑州对青年人购房也给予支持政策，特别是对博士后给予最高30万元的安家补助。

4月15日，郑州市青年创新创业行动新闻发布会上，推出10条“青年人才新政”。其中特别提出，对在郑州市博士后设站单位从事博士后研究的和郑州市企业镇中引进或出站留企工作的博士后，发放生活补贴、安家补助（在站期间每人每年给予10万~15万元生活补贴，资助期2年；对郑州市企业引进或出站留企工作的博士后，给予20万~30万元安家补助）。

同时，郑州还实施青年人才安居工斗旅灶程，建设40万套人才公寓。目前已通过盘活存量房源等方式完成约12万套（间）人才公寓筹集工作，今年将再努力完成8万套（间）筹集工作。郑州市将综合运用青年人才驿站、人才公寓、共有产权住房及发放首次购房补贴等方式，为青年人才提供安居保障。

此外，4月14日，东莞市住建局发布关于公开征求《东莞市三限房运营管理实施细则（征求意见稿）》意见的公告，内容包括：一个家庭只能购买一套三限房；承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策，三限房承购人取得不动产权证未满限售年限的，不允许转让其持有的产权份额；承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的，允许一次性转让其所持有的全部产权份额；在取得不动产权证满5年且入户3年，可按评估价8折一次性购买***持有份额等。

3多地二套房贷政策趋松 发力激活改善型需求

3月已至，全国楼市整体“回暖”的信号却并不明显。为进一步激活合理购房需求，更多城市将政策调整、信贷支持的着眼点从“刚需”移至“首改”。

1日晚间，一则官方发布松绑“限贷”“限购”政策的消息，在住建部重点监测地区、中原城市群核心城市之一的郑州掀起波澜。郑州也是今年省会城市中率先取消“认房又认贷”的地区。

一二线城市的房地产市场以存量房源为主，二手房市场的景气度更能反映楼市的整体温度。中指研究院最新数据显示，2月份，全国百城商品住宅成交面积降幅仍在四成左右，楼市整体延续低温状态。

“满足合理的改善型需求”，住建部部长王蒙徽在近日国新办召开的专题会议上如是称。王蒙徽表示，伴随城镇化推进，2000年以前建成的大量老旧小区，存在住房面积小、配套差、质量不高等问题，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。同时，新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。

随着中央多次重申将改善型需求纳入合理购房需求的范畴，多名业界分析人士称，地方层面，除中低能级城市外，可能将有更多像郑州这样中高能级的非热点城市为“改善族”打开政策支持的工具箱。与此同时，在热点一二线城市，针对二套房的信贷宽松力度已悄然加大。

改善族的“春天”来了吗？

多地推出改善型支撑政策

截至2021年1月，克而瑞数据显示，郑州商品房去化周期增加至21个月，远超出12~18个月的合理区间，二手房价也继续下探。

不过，从人口规模上来看，郑州的潜在换房需求不容小觑。第七次全国人口普查数据显示，郑州常住人口数量为1260.1万人，为中部地区人口第一大城。

但棚改退潮，限购限贷地区二手房贷款利率、差额税等居高不下，叠加疫情、自然灾害等因素，让这个中部地区人口大城的房地指猛州产市场面临严重的供需失衡。

为激活当地换房需求，并带动整体楼市活跃度提升，今年3月1日晚间，郑州***办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策”。

2日知胡，第一财经从当地市民、多名房地产中介处获悉，目前，郑州多个区域房管局对于二手房个税征收政策也有意向进行调整。“过去郑州按照差额20%的方式进行征税，按照最新调整，符合相应条件的人群可按1%核定比例征收个人所得税，但具体如何实施尚未细化。”一名中介人士称。

贝壳研究院郑州分院院长丁赞称，2013年2月，根据“国五条”精神，郑州出台文件要求二手房个税应按差额的20%征收。由此至今，郑州是全国除北京外，另一严格执行如此之高差额税的城市，这也导致郑州二手房市场活跃度一直不高，部分业主为了避免差额税，变相地将这部分税费转移至购房客户，增加了客户的购房成本，使得二手房市场整体成交冷淡。

“该项调整有利于激发当前业主卖小买大、卖旧买新的动力，促进房地产业良性循环。”丁赞称。

“首改”贷款条件和二手房个税征收标准的放宽，意味着郑州成为今年率先明确对合理改善型需求下发支持文件的城市。除郑州外，2月以来，已有宜昌、南宁、菏唯蔽泽等多个楼市库存积压、二手房价持续下跌的非热点城市，从下调二套房公积金贷款和商业银行贷款首付比、降低二套房贷款利率等方面出招，推动当地二手房市场回暖。

比如，根据宜昌住房公积金管理委员会2月底出台的公积金新政，当地缴存职工购买二套住房不再提取和贷款“二选一”，即可同时提取公积金并申请公积金贷款。与此同时，新政将二套房公积金贷款的首付比由房价的50%降为30%。

与省会城市郑州相比，宜昌、南宁、菏泽等非限购三四线城市的换房需求更加疲软，二手房市场的供需矛盾也更加突出。以宜昌为例，根据***统计局数据，当地二手房价格指数已连续10个月环比下跌，近三个月以来，跌幅维持在0.4％~0.5％的高位区间。

但相较于非限购城市对于二手房的信贷支持政策，业界有观点认为，对如郑州等非热点二线城市改善型需求的信贷支持，将是推动市场回暖的最重要动力源(600405)。

“当前，全国二手房市场景气度仍待修复。在此背景下，房地产市场的信贷支持政策，正逐渐从新房市场走向二手房市场，从中低能级城市向中高能级城市过渡。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

不过，非热点城市政策面的利好消息，尚未完全传至市场端。

***统计局最新数据显示，截至今年1月，三线城市二手房价格连续4个月环比下跌，跌幅保持在0.4％的相对高位。中指研究院月度房价数据也显示，在其所监测100个典型城市中，有45个城市2月份二手房价格环比下跌，其中既包含张家口、宜昌等非限购三四线城市，也包含沈阳、济南等省会城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于非热点城市而言，现阶段出台的有关支持合理改善型需求的楼市新政会在接下来逐渐显效，短期内起到激发二手房市场活力的作用；但从中长期来看，实际购买力不足而供应量维持高位的矛盾依旧存在，如果进一步提振楼市，还需要多方政策协同发力。

热点城市二手房市场已现回暖

相较于非热点城市，热点一二线城市并不缺乏合理的改善型需求，但由于去年下半年的信贷收紧，这些地区的二手房市场一度被“封印”。随着针对二套房的信贷宽松力度悄然加大，以一线城市为代表的二手房市场已逐渐“解封”。

以广州为例，第一财经从多方了解到，近期，商业银行办理二手房按揭贷款业务时，贷款评估的标准有所松动。

自去年以来，二手房指导价成为当前商业银行在办理二手住房按揭贷款业务时房屋价值的重要参考。“现阶段，银行放款可依据实际成交价而非指导价，对于首套按揭结清者，二手首付最低五成。”一名中介人士称，该项调整既与市场回归理性，实际成交价与参考价的差值减少有关，也和二手房市场成交量持续走低有关。

与此同时，二手房贷款的进一步降息和银行放款的加快，也支撑了广州二手房市场的回暖。第一财经了解到，目前，广州各大银行的二套房贷款利率为5.65％~5.85％左右，放款周期为1~2个月。

“叠加二套房挂牌量大增，首改者可选择和可支付的空间都有所增多，春节以来，带看量已明显回升。”上述广州中介人士称。

根据贝壳研究院最新统计，在其所监测的103个重点城市中，2月份主流二套房贷利率为5.75%，较上月回落9个基点，为2019年以来单月最大降幅，其中北京、上海等房贷利率均下降；2月103城平均放款周期为38天，较上月缩短12天，包括北京、深圳在内，近四成城市的放款周期不足一个月。

从房价水平来看，中指研究院对北京、广州等十大城市的最新调查数据显示，2月二手住宅平均价格为40209元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.17个百分点。其中，6个城市环比上涨，广州涨幅最大，杭州次之，两地房价涨幅均超过0.7%。而在房价环比下跌的城市中，跌幅最大约0.3％，二手房价已出现企稳迹象。

贝壳研究院认为，相比于供给端的纾困政策，信贷环境宽松和需求端的支持政策更利于降低购房成本，对于提振市场信心、释放住房需求有积极作用。当前，热点城市二手房市场已出现回暖迹象，随着各线城市改善型支持政策和信贷利好消息持续释放，预计全国二手房市场将在3月份持续修复，成交量环比增长，价格保持平稳，并带动整体楼市景气度提升。

4多地出台楼市纾困措施 业内:低能级城市较难出现反转行情

2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。据南方Plus，其中首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房贷款利率从此前的5.8%下调至5.6%。

之前的2月18日，南宁住房公积金管理中心印发文件指出，首套房公积金贷款最高额度从60万元提升到了70万元，二套房最高贷款额度从50万元提升到了60万元；文件将从3月1日起施行。

事实上，据克而瑞统计，今年以来，浙江、重庆、青岛等14个省市县已出台包括公积金贷款、财税补贴等在内的房地产纾困政策。

“今年以来各地利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有比较好的底部反弹、逐渐复苏的基础。

房地产政策进一步宽松

此次南宁印发的《南宁住房公积金缴存管理实施细则》等三个文件，除对首套房公积金贷款量额度提升外，还将二套房贷款首付比例从40%下调至30%，并取消了二套房不超过144平方米的限制。

同时，首套房、二套房的贷款月还款比例下限也被取消。此外，可使用公积金的对象范围也进一步扩大，户籍地、缴存地都在广西北部湾经济区城市内符合规定条件的缴存住房公积金的职工，也可向南宁公积金中心申请公积金贷款。

“南宁的文件是公积金政策的定向放松，尤其是针对二套房公积金贷款首付比例下降为30%，则明显针对改善性人群。”

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，从首付比例降幅来看比较有限，对于市场实际的提振作用也相对有限。不可否认，政策放松会拉动购房热度的提升，可以加快购房者入市的脚步。但公积金新规不会刺激大部分购房者入场，只是稍微起到一定的催化作用。

亿翰智库研究总喊猛监于小雨也认为，南宁的公积金新政对于购房者而言是一大利好，有利于减少市民的购房压力，刺激购房欲望。

房贷利率方面，除了四大行同步下调广州地区房贷利率外，近日南宁部分银行也将首套房贷款利率从原先的6.1%降至5.95%，二套房贷款利率则降至6.15%。

“房贷利率下调，充分说明当前房地产市场政策进一步宽松。受央行降准和降息等政策影响，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。”严跃进表示。

多地出台房地产纾困政策

自去年下半年以来，房地产行业下行趋势明显。***统计局今日发布的数据显示，今年年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。

事实上，今年以来，包括浙江及重庆、南宁、青岛、玉林、北海、惠州、菏泽、延吉、马鞍山、泸州、自贡、赣州和内江市资中县在内的14个省市县，纷纷出台了各种房地产纾困政策，主要包含以下几个方面。

一是放松公积金贷款。例如浙江提高三孩家庭的公积金贷款额度并优先放款；南宁提升首套房和二套房的公积金贷款额度；北海购买二套房或申请公积金二次贷款，最低首付比例由60%降至40%；自贡公积郑败桥金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行。有一笔已结清的公积金贷款记录枯让或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。

其次是非限购城市重启最低首付20%。例如山东菏泽，四大行对“无房无贷”购房者首套房最低首付比例可执行20%。再如重庆和赣州，部分银行已经在执行首套房贷款最低首付20%的政策。

另外，通过财税刺激托底楼市。如广西玉林，新市民购买90平方米以下首套新房每套补贴6000元，购买90平方米以上首套新房每套补贴1万元，并给予50%的契税补贴；再如四川泸州，符合条件的人才在中心城区购买首套新房，可享受最高200万元的人才安居补助；浙江规定，高校毕业生到浙江工作，可以享受2万-40万元的生活补贴或购房租房补贴。

“上述政策并不代表房地产信贷政策出现根本性转向。无论是放松公积金贷款，还是非限购城市重启最低首付20%，都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整。”

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，菏泽、赣州、南宁等城市即便采取一系列“救市”措施，对市场的拉动力也限，市场较难出现反转行情。反观核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，如上海、杭州等市场热度有望惯性延续。

林波表示，在“房住不炒”的政策大环境下，未来房地产金融政策将精准收放，既要支持居民自住及改善性购房消费，支持房企合理融资需求，更要坚决遏制房地产“过度金融化”问题死灰复燃，真正将房企负债率、居民杠杆率平稳调降到相对合理的水平，才能实现房地产市场良性循环和健康发展。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。